Qui dit nouvelle année dit nouveaux textes de loi : PTZ musclé, DPE recalibré, arrivée annoncée du statut du bailleur privé… Sur le papier, 2026 ressemble à l’année où l’État tente enfin de remettre un peu d’ordre dans le bazar du logement. Mais face à une crise installée dans la durée, ces ajustements risquent surtout de soulager à la marge. Pourquoi ? Quels effets réels attendre sur le marché et l’investissement ? On fait le tri, sans langue de bois.
Les infos 🔑 à retenir :
👉 PTZ revalorisé : les montants minimum passeraient de 79 000 € à 99 000 € et les montants maximum de 156 000 € à 195 000 €.
👉 DPE 2026 : avec le nouveau coefficient appliqué à l’électricité, environ 850 000 logements chauffés électriquement pourraient sortir des classes F et G sans réaliser de travaux.
👉 Le statut du bailleur privé permettrait d’amortir une partie du prix du logement, mais il resterait très encadré.
Ces mesures, si elles sont adoptées, ne suffiront pas à relancer l’investissement locatif, ni la construction, alors que le neuf traverse une crise historique.
Les changements majeurs en 2026
Entre nouvelles mesures fiscales, débats sur le LMNP et nouvelles obligations énergétiques, beaucoup d’investisseurs se posent de vraies questions. Ce malaise est très bien perçu par le dernier Observatoire de l’immobilier du Groupe BPCE : l’investissement locatif n’attire plus autant qu’avant, et de nombreux bailleurs se disent épuisés face à ces contraintes croissantes.
Le parcours vers la propriété pourrait devenir un peu plus accessible pour de nombreux ménages. Un amendement adopté à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances 2026 prévoit de revoir les plafonds du Prêt à taux Zéro (PTZ), restés figés depuis 2014. L’idée est d’adapter le dispositif à la réalité des prix actuels et redonner un peu de souffle aux primo-accédants.
Concrètement, de combien les plafonds d’opération pris en compte pour calculer le PTZ seraient relevés ?
À partir du 1ᵉʳ janvier 2026 :
Un ajustement nécessaire, après une hausse des prix de 25 à 30 % entre 2015 et 2025.
💡 Bonus : depuis avril 2025, le PTZ est de nouveau ouvert à l’achat de maisons neuves partout en France.
À partir du 1ᵉʳ janvier 2026, le mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) change. Un nouveau coefficient appliqué à l’électricité devrait améliorer la note énergétique d’un grand nombre de logements chauffés à cette énergie.
Environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique (classes F ou G), sans aucun travaux pour les propriétaires et sans rétrogradation d’aucune étiquette, ce qui pourrait influencer le marché de l’ancien.
🎯 Objectif : corriger la pénalisation de l’électricité et encourager le remplacement de chaudières fossiles par des solutions plus propres, comme les pompes à chaleur.
Le 30 novembre dernier, le Sénat a adopté le statut du bailleur privé. Le Gouvernement prévoit d’instaurer « à compter de 2026 » ce nouveau statut. L’idée ?
👉 Instaurer un cadre fiscal dédié pour la location nue de longue durée par les particuliers, pour simplifier et sécuriser l’investissement locatif.
👉 Amortir une grande partie du prix du bien (jusqu’à environ 80 %), avec des taux d’amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 %, selon le type de logement et le niveau de loyer.
👉 Bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la déduction des amortissements et au relèvement du plafond du déficit foncier imputable (annoncé jusqu’à 40 000 €), plutôt que par une réduction directe d’impôt.
👉 Encourager l’investissement dans des logements abordables, tout en orientant le parc vers des biens performants sur le plan énergétique.
✅ Louer en nu plutôt qu’en meublé, à titre de résidence principale, dans le cadre d’un bail de longue durée (généralement 9 à 12 ans selon les versions du projet).
✅ Proposer des loyers plafonnés, inférieurs au marché local, en s’appuyant sur les grilles de logements conventionnés ou dits “abordables”.
✅ Respecter des standards de performance énergétique : RE 2020 pour le neuf, ou DPE A/B après travaux pour l’ancien. Pour les logements anciens, prévoir un volume minimum de travaux (souvent 15 à 20 % du coût total).
✅ S’engager sur une durée minimale de location continue, en respectant les plafonds de ressources des locataires et en évitant tout lien familial direct avec le bailleur, sous peine de perdre l’avantage fiscal.
Des mesures qui soulagent, sans résoudre la crise
Pris ensemble, ces dispositifs peuvent atténuer certains effets de la crise : faciliter l’accession à la propriété, remettre quelques logements sur le marché locatif et encourager certaines rénovations ou constructions. Mais s’il s’agit bien d’un pas dans la bonne direction, leurs limites apparaissent rapidement à l’analyse.
La réforme du DPE pourrait faire sortir 850 000 logements des classes F et G sans travaux. Pour autant, de nombreux biens resteront soumis à des obligations de rénovation coûteuses, difficiles à assumer pour certains propriétaires ou investisseurs. La réforme corrige une inégalité de traitement, sans régler la question de la performance énergétique réelle.
Le nouveau statut du bailleur privé, très attendu, reste fortement contraint : réservé aux nouveaux investissements, travaux lourds (20 % du prix du bien), location meublée exclue, loyers plafonnés. Dans un contexte déjà tendu, ces conditions pourraient freiner son adoption.
➡️ À elles seules, ces mesures ne suffiront pas à relancer durablement l’investissement locatif.
La revalorisation du PTZ actualise des plafonds inchangés depuis plus de dix ans, mais ne répond pas à la crise profonde du neuf. Au troisième trimestre, moins de 10 000 logements ont été mis sur le marché, un niveau historiquement bas selon la FPI. Même si le marché immobilier se rapproche d’un nouvel équilibre, la crise du logement reste structurelle : pénurie de logements, loyers élevés, pression démographique, coûts des travaux, disparités territoriales.
Ces mesures, utiles mais partielles, ne permettront pas à elles seules de corriger l’ensemble des déséquilibres.
💬 Comme le résume Loïc Cantin, président de la FNAIM : « Après la crise de l’immobilier, la crise du logement nous attend. »
Les réformes de 2026 ressemblent davantage à des réajustements qu’à un vrai plan de relance. Elles atténuent certains points de tension, mais ne résolvent ni la crise de l’investissement locatif, ni les fragilités du neuf, ni la difficulté croissante des ménages modestes à se loger. Pour que le marché respire vraiment, il faudra une stratégie plus ambitieuse que quelques réformes techniques.
Mais c’est là que ton rôle prend tout son sens. En lisant finement les dispositifs, en guidant tes clients, en optimisant les montages pour en sécuriser les projets, tu deviens indispensable dans un marché qui se complexifie.
Alors oui, 2026 sera exigeante mais sera aussi pour toi une année pleine d’opportunités pour montrer ta vraie valeur ajoutée. 😉
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