On parle beaucoup de crise du logement. Pourtant, le véritable enjeu est peut-être ailleurs.
Le logement n'est pas un marché comme les autres, c'est le reflet de nos parcours de vie. On peut reporter l'achat d'une voiture, différer un investissement ou renoncer à certains projets. En revanche, on ne met pas sa vie entre parenthèses. Une naissance, une séparation, une mutation professionnelle, un départ à la retraite… les besoins de logement continuent d'évoluer, quel que soit le contexte économique.
Le marché immobilier suit ainsi un cycle permanent, rythmé par les étapes de la vie. À chaque changement personnel correspond un nouveau besoin : acheter plus grand, vendre, louer, investir, transmettre ou rénover. Ce cycle ne peut pas s'arrêter. Lorsqu'il se bloque, c'est tout le parcours résidentiel qui s'enraye.
C'est d'ailleurs ce que rappelle régulièrement Pierre Chapon, cofondateur de Pretto :
"le marché du logement est cyclique, mais il a une obligation de fonctionner. Quand il se bloque, il faut trouver des solutions, car la demande, elle, ne disparaît jamais".
C'est précisément cette logique qui semble inspirer le projet de loi « Relance Logement » porté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun : non pas créer artificiellement de nouveaux besoins, mais remettre en mouvement un marché dont chaque maillon dépend des autres.
Depuis plusieurs années, le problème n'est pas seulement le niveau des taux d'intérêt ou les prix de l'immobilier.
Le véritable sujet est que l'ensemble du parcours résidentiel s'est grippé.
Les primo-accédants peinent à acheter. Les investisseurs se retirent progressivement du marché locatif. Les propriétaires hésitent à vendre ou à rénover. Résultat : chacun attend que le marché reparte… et cette attente entretient elle-même le ralentissement.
Les mesures présentées par Vincent Jeanbrun répondent finalement toutes à une même ambition : remettre chaque étape du parcours résidentiel en mouvement afin que le cycle puisse reprendre naturellement.
Le futur dispositif Jeanbrun, appelé à succéder au Pinel, illustre parfaitement cette philosophie.
L'idée n'est plus d'encourager l'investissement dans quelques zones ciblées, mais de proposer un dispositif applicable sur l'ensemble du territoire, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien.
Le mécanisme évoluerait également : plutôt qu'une réduction d'impôt, les investisseurs amortiraient leur bien, avec un avantage fiscal d'autant plus important que le logement est loué à un niveau de loyer accessible.
L'objectif est simple : remettre des logements sur le marché locatif afin de fluidifier l'ensemble du parcours résidentiel.
Autre pilier du projet : l'accession à la propriété.
Le gouvernement souhaite inscrire le Prêt à Taux Zéro dans la durée et réfléchit déjà à de nouvelles évolutions, notamment pour accompagner les familles qui doivent changer de logement lorsque leur situation évolue.
Car le logement accompagne les grandes étapes de la vie. L'arrivée d'un enfant, une recomposition familiale, une mobilité professionnelle ou le départ des enfants sont autant d'événements qui nécessitent de pouvoir acheter, vendre ou déménager plus facilement.
Mais le sujet dépasse largement le PTZ.
Vincent Jeanbrun estime également que les règles du Haut Conseil de stabilité financière méritent d'évoluer.
Aujourd'hui, certains ménages capables d'assumer un loyer élevé se voient refuser un crédit parce qu'ils dépassent légèrement le seuil des 35 % d'endettement, alors même que leur reste à vivre demeure confortable.
Sans remettre en cause la solidité du système bancaire, le ministre ouvre ainsi le débat sur une appréciation plus fine de la solvabilité des emprunteurs.
Même logique concernant les passoires thermiques.
Le gouvernement ne remet pas en cause les objectifs de rénovation énergétique, mais cherche à limiter certains effets de bord : retrait massif de logements du marché locatif, développement des locations touristiques ou difficultés rencontrées par certains propriétaires âgés pour financer les travaux.
Les ajustements proposés visent ainsi davantage à accompagner les propriétaires qu'à les sanctionner, afin d'éviter que des logements ne sortent durablement du marché.
Toutes ces mesures vont dans le sens d'un marché plus fluide.
Mais elles ne produiront leurs effets que si le financement continue d'accompagner les projets.
Et sur ce point, une tendance de fond mérite d'être soulignée.
Depuis près de dix-huit mois, les banques accordent des crédits immobiliers à des taux inférieurs au rendement des obligations d'État françaises (les OAT à 10 ans), une situation qui aurait semblé impensable il y a encore quelques années.
Pour Pierre Chapon, ce phénomène traduit une nouvelle réalité du marché.
Les banques se financent principalement grâce à l'épargne des Français, dont le coût reste faible. Dans un marché du crédit qui demeure environ 40 % inférieur à son niveau de 2022, elles continuent de se livrer une forte concurrence pour attirer de nouveaux clients.
Autrement dit, contrairement à certaines idées reçues, les banques ne prêtent pas à perte. Elles continuent de jouer pleinement leur rôle dans le financement de l'économie.
Et c'est une bonne nouvelle, car sans financement, aucun parcours résidentiel ne peut réellement reprendre.
Ce projet de loi ne résoudra pas, à lui seul, les difficultés du marché immobilier.
Mais il traduit une évolution intéressante de la politique du logement. Plutôt que d'empiler de nouveaux dispositifs, il cherche avant tout à débloquer les situations qui empêchent aujourd'hui le marché de fonctionner normalement.
Car le logement n'est pas seulement un secteur économique, il accompagne chaque étape de la vie.
Les taux montent puis redescendent, les dispositifs fiscaux évoluent, les cycles immobiliers se succèdent, mais les parcours de vie, eux, continuent.
Le véritable enjeu n'est donc pas de créer de nouveaux besoins : ils existent déjà. Il est de permettre à chaque projet de trouver son financement, à chaque logement de retrouver sa place dans le parcours résidentiel et à chaque acteur de contribuer à remettre le marché en mouvement.
Au fond, relancer le logement, c'est avant tout relancer son cycle de vie.
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